Desenvolvimento imobiliário? Simples assim...

Houve uma época em que a decisão pelo desenvolvimento de um determinado produto imobiliário era tomada com pouco (ou nenhum) critério objetivo. Algumas das decisões tomadas com base no “achismo” foram bem-sucedidas, mas a grande maioria desses empreendimentos imobiliários frustraram as expectativas dos seus investidores.

Apenas uma visão apurada das tendências de mercado, e a “leitura” adequada do cenário político-econômico não garantem que um determinado empreendimento irá entregar a rentabilidade programada ao investidor. As grandes casas de investimento contam com excelentes profissionais especialistas em interpretar cada movimento dentro do cenário nacional (e até mundial), mas quando se trata do desenvolvimento de ativos imobiliários isso não basta. Além de ouvir o economistas-chefe, há alguns cuidados específicos que podem (e devem) ser adotados a fim de se evitar surpresas desagradáveis, como por exemplo:

Correta precificação e negociação do terreno

Sem dúvida boa parte do sucesso do investimento começa na aquisição do terreno. Um investimento onde o terreno foi comprado por um valor acima do valor do mercado ou não levou em consideração o seu potencial construtivo, dificilmente vai se recuperar deste insucesso durante o seu desenvolvimento.

Mapeamento completo das questões regulatórias

Sem deixar de lado a diligência de aquisição do terreno, não é recomendável seguir adiante na sua compra sem antes saber os aspectos necessários para serem obtidas e mantidas todas as licenças necessárias. Aqui vale aprofundar no que for possível. Reconhecer no detalhe todas “restrições e permissões”, o prazo, o custo e o caminho necessário para obtenção de todas as licenças permitem identificar com antecedência todo o processo.

Entendimento das questões ambientais

Rios, nascentes, vegetações nativas e exóticas, risco de contaminações são apenas alguns dos pontos que podem comprometer ou inviabilizar um projeto, isso sem falar que existem legislações municipais, estaduais e federais, muitas vezes conflitantes ou complementares.

Adequação produto x demanda

Logístico ou loteamento? Corporativo ou residencial? Varejo? São inúmeras as possibilidades. Não é possível cravar que determinado tipo de produto é melhor do que outro, mas é possível optar pelo produto mais adequado a demanda.                        

Eficiência

Independente se falamos de um empreendimento residencial, logístico ou corporativo, o percentual resultante da divisão da área efetiva de venda (ou locação) pela área total construída pode fazer a diferença perante os seus concorrentes. Recursos financeiros que não se rentabilizam não são investimentos, mas apenas custos.

 Avaliação da oferta competitiva

Reconhecer a concorrência no entorno do empreendimento é muito importante para ajustar o posicionamento do produto. Além do preço de venda ou de locação, deve-se atentar a características que podem diferenciar o produto, como seu acesso, eficiência e o baixo custo operacional.

 Elaboração do plano de gestão de riscos

Dizer que um planejamento será cumprido integralmente conforme concebido é no mínimo ingenuidade. Considerando o longo ciclo de desenvolvimento, e a quantidade de variáveis envolvidas, é natural que durante a evolução das tarefas programadas alguma correção de rota seja necessária.

 Estudo de qualidade de investimento

Entendendo os custos e prazos de produção, e o fluxo de venda ou locação, além de determinar o volume de investimentos necessário e diversos indicadores, deve-se simular diferentes cenários com variações de custo, preço e prazo, tanto isoladamente como em conjunto.

 Gestão dos projetos, das aprovações e da produção

Se todas as atividades até esta fase cumpriram os requisitos necessários, poucas surpresas podem impactar o desenrolar da gestão dos projetos e obras. Mesmos os riscos dos impactos causados por fatores externos (macro-econômicos, fenômenos naturais, etc..), quando tiverem sido adequadamente mitigados, serão pouco percebidos. Mesmo assim, a correta escolha dos parceiros (projetistas, consultores e construtor) e o monitoramento atento das programações estabelecidas ainda continua sendo muito importante, independente das etapas anteriores.

 Além desses pontos, valeria mencionar a atenção aos critérios de sustentabilidade, ao estudo de eficiência energética, a atenção as pautas ESG, e vários outros pontos específicos particulares a cada negócio, mas ainda que todos estes aspectos sejam avaliados isoladamente por boas consultorias especializadas, é fundamental que estes trabalhos sejam conduzidos por alguém com uma visão sistêmica experiente e isenção.

Creditos:

Marcelo Jensen

Diretor Executivo na AZO Empreendimentos ESG